2024年撤辣後住宅按揭市場變化
- 2024年3月傳大型銀行停止摸貨按揭
- 2024年3月傳大型銀行大幅削減現金回贈
- 2024年4月傳大型銀行現金回贈削減至0%
- 2024年5月傳個別銀行暫停內地客按揭
- 2024年5月傳大型銀行收緊工商舖按揭
- 2024年5月傳大型銀行收緊舊樓及村屋按揭
- 2024年6月傳大型銀行收緊納米樓按揭
- 2024年8月按保公司放寬合資格業主將自住物業出租
- 2024年9月傳大型銀行重啟按揭現金回贈
- 2024年9月滙豐銀行宣布下調最優惠利率0.25厘
- 2024年9月按證公司下調定息按揭息率0.25厘
- 2024年9月-10月多家銀行宣布推出2至5年期不等的定息按揭計劃
- 2024年10月《施政報告》宣布4項新按揭安排*
- 2024年11月滙豐銀行宣布下調最優惠利率0.25厘
- 2024年12月金管局放寬樓花最高按揭成數及「供款與入息比率」上限的要求**
- 2024年12月滙豐銀行宣布下調最優惠利率0.125厘
- 2025年1月多家銀行取消2至5年期不等的定息按揭計劃
- 2025年1月傳有大型銀行恢復「現樓契」以及轉按的按揭現金回贈
- 2025年2月滙豐銀行推出首3年期及5年期定息按揭計劃
- 2025年2月財政預算案宣布調整物業印花稅稅階***
註釋：
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（一）所有住宅物業，不論物業的價值及是否自用，按揭成數上限統一為七成；
（二）以「資產水平」為審批基礎的物業按揭貸款的按揭成數上限由六成提升至七成，與以「供款與入息比率」為審批基礎的物業按揭貸款看齊。此項修訂適用於所有住宅物業和非住宅物業（包括寫字樓、商鋪及工廈等）；
（三）非自用物業的「供款與入息比率」上限由40%調升至50%，與自用物業的「供款與入息比率」上限看齊。此項修訂適用於所有住宅物業和非住宅物業；
（四）取消按揭申請人在申請按揭時如有就其他按揭物業作出借貸或擔保，須調低所適用的按揭成數上限及「供款與入息比率」上限10%的要求。
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銀行可以向合資格用家提供最高八成的按揭貸款，以及上調「供款與入息比率」上限至60%，新安排涵蓋於2021年1月1日至2023年12月31日簽訂臨時買賣合約並且以建築期付款的自用樓花住宅物業。
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定額100元從價印花稅的門檻由300萬元或以下放寬至400萬元或以下。
撤辣後住宅按揭市場變化
2月份政府放寬按揭成數樓價上限及全面撤辣，並暫停壓力測試要求。樓價3000萬元或以下自用住宅按揭成數上限調整至七成，3500萬元以上最高為六成非自用住宅按揭成數，上限由五成放寬至六成。非住宅，包括寫字樓、商舖及工廈等按揭成數，上限由六成提高至七成。
撤辣後樓市交投爆升 按揭審批「大塞車」
始料未及的是，由於樓市撤辣後，一二手交投量由極低位急彈，3月份一手交投急升約18倍，二手交投量亦超過2倍，連帶按揭申請量在短時間內急增，銀行一下子未能消化突然大幅增多的按揭審批個案，形成上半年銀行之間普遍出現「塞車」情況。
此外，有別於撤辣前本地用家主導市場的情況，撤辣後客源擴闊至四方八面，新客源包括內地/海外人士、買多層樓人士、投資物業人士、公司名客戶等，銀行需重新衡量評估個案及所需証明文件，亦延長有關按揭審批時間。
有按揭中介人士指出，上半年銀行審批時間因應人手規模及個案複雜程度有所不同，但大致上不少按揭審批時間已由2-4星期延至1個月至1.5個月或以上不等，當中若屬按保個案所需審批時間一般較長，可能要2.5至3個月審批。
與此同時，自去年5月份至今，香港一個月HIBOR一直高於普遍銀行H按計劃的封頂息率，而半年HIBOR繼續徘徊4厘以上水平。受HIBOR高企及樓市下行影響，銀行基於成本、邊際利潤以及風險管理等因素，逐步削減優惠回贈，同時收緊按揭。對於不同客戶或物業類別的積極程度有別，例如有個別銀行暫停接受村屋、唐樓，高樓齡物業的按揭申請。
8月，按證保險公司宣布為按保計劃設新安排，按個別情況考慮批准合資格業主將自住的物業出租，以協助他們應付因個人或家庭處境轉變帶來的特別需要。同月，金管局宣佈成立中小企融資專責小組，協助中小企處理融資及按揭貸款問題，承諾只要客戶提供所需文件，將於兩周内回覆審批結果。
業界普遍歡迎，指可縮短按揭審批時間，讓買家盡快知悉按揭批核結果，及早做好準備。即使銀行批出的按揭條件未如理想甚至拒批按揭，亦可及時向另一間銀行遞交申請。
減息周期啟動 銀行重推現金回贈搶客
9月初，隨着美國即將進入減息周期，樓市前景有望回暖，加上銀行在年度末前為了衝業績也促使它們加大力度吸引客戶，與此同時香港銀行同業拆息（HIBOR）有所下降，銀行的資金成本有所降低，促使不少大型銀行重啟提供按揭現金回贈搶佔市場，向客戶推出0.1%至0.25%的現金回贈。
9月後本港息率變化急速。9月中美國聯儲局正式宣布減息，香港多家銀行亦跟隨，其中滙豐宣布下調最優惠利率0.25厘，其後於11月及12月再分別跟隨美國減息0.25厘及0.125厘，累計下調幅度達0.625厘，減息幅度較市場預期更多及更快；期內，香港按揭證券公司亦跟進調低定息按揭息率0.25厘。
政府政策鬆綁 刺激樓市需求
減息的同時，政策亦有所鬆綁，10月中《施政報告》一口氣宣布4項新按揭安排，進一步放寬按揭限制，措施包括按揭成數上限統一為七成，對樓市帶來正面作用（措施詳情可看附表註釋）。12月，金管局再放寬樓花最高按揭成數及「供款與入息比率」上限的要求（措施詳情可看附表註釋），業界普遍認為有關措施推出合時，可以協助早年購入樓花物業並選用建築期付款的買家，解決因樓價下跌而未能上會的問題，而放寬供款入息比率亦可助買家更易通過入息審查。
至2025年2月，政策再有新變動，《財政預算案》宣布調整物業印花稅稅階減輕首置及換樓人士的稅務負擔，刺激樓市交投氣氛，定額100元從價印花稅的門檻由300萬元或以下放寬至400萬元或以下。
本港減息步伐在2025年首季暫告一段落
不過，2025年1月至4月期間，因應美國維持息率不變，本港減息步伐亦暫告一段落。不過，由去年9月至今年4月約半年多的時間內，多家銀行因應市場變化，順勢推出多個具競爭力的定息按揭計劃吸引買家，爭取上半年的按揭業務的同時，亦助買家應對未來息口變化。
同時，隨着利率回落及政策利好，2025年1月初，市傳有大型銀行恢復「現契樓」以及轉按的按揭現金回贈，最高按揭現金回贈率達0.28%，至於新造按揭的現金回贈率亦將由最高0.2%增加至0.33%，業界相信上半年銀行對按揭業務取態將保持積極，對樓按市場有正面支持作用。
值得留意的是，由於美國新政府政策頻繁變動，關稅戰下對美國以至環球經濟的影響都不明朗，未來按揭市場以至息率變化均存在不確定性。不過，美國最新3月份消費者物價指數（CPI）報2.4%，核心CPI則報2.8%，兩個數據均低於市場預期，此外，失業率略有上升。相信美聯儲將會審視通脹、就業數據走勢以及關稅影響，如通脹回落及失業率上升，業界料美聯儲最快於年中或之後將再度進行減息。
2024年中小企營商環境減弱
在香港，中小企業是指聘用少於100名員工的製造業公司和聘用少於50名員工的非製造業公司。根據香港政府工貿處的統計數據，於2024年3月，香港的中小企業超過36萬家，佔本港商業單位總數98%以上，為逾120萬人提供了就業機會，佔香港總就業人數（公務員除外）超過44%。
在從事各行業的中小企業當中，大部分都是從事進出口貿易及批發業務，其次是專業及商用服務業務。這兩類中小企業的數目，佔全港中小企業超過42%，員工總數佔中小企業就業人數超過42%。
政府於2024年9月10日發布「2024年8月份中小型企業業務狀況按月統計調查結果」，發言人亦提到，8月份中小企的整體營商氣氛略為減弱，惟個別行業的情況有所不同。發言人坦言營商氣氛將繼續受外圍各項不確定因素影響，但中央政府的各項惠港措施和本地經濟繼續增長應會提供支持。政府會密切監察相關情況。
根據調查結果，中小企業務收益的現時動向指數從2024年7月在收縮區域的41.8下跌至2024年8月的41.3。據了解，上述統計調查每月約從600間中小企的固定樣本搜集意見，數據旨在於最短時間內就中小企的短期業務狀況提供快捷的參考，指數高於50表示業務情況普遍向好，低於50則表示情況恰恰相反。
按行業分析，一些統計調查涵蓋的行業的業務收益現時動向指數在2024年8月較上月下跌，特別是物流業（從40.3下跌至35.9）及進出口貿易業（從45.1下跌至42.3）。另一方面，飲食業、零售業及商用服務業的業務收益現時動向指數在2024年8月較上月有所上升。進出口貿易業新訂單的現時動向指數，亦從2024年7月的44.8下跌至2024年8月的43.4。
金管局3月推出9項措施支持中小企
金管局3月28日曾聯同「銀行業中小企貸款協調機制」（協調機制）宣布推出以下9項措施，支持中小企獲取銀行融資，協助中小企駕馭複雜多變的經營環境，並提高它們面向銀行的議價能力：
- 支持中小企融資需要 -
- 不要求按時供款按揭客戶提前還款：協調機制銀行承諾，按照金管局2023年12月20日發出的指引，不會要求按時還款的按揭客戶提前還款。
- 調整信貸額度給予客戶最少6個月過渡期：銀行在定期檢視信貸額度時，會綜合考慮借款人的信貸需求、整體財務狀況及還款能力等因素，不會單純因為抵押品價值變化而調整額度。若因為客戶需求或風險狀況出現變化而需要調低額度，在客戶正常還款及沒有違反貸款條款的情況下，銀行會給予最少6個月時間，讓客戶逐步過渡至新信貸額度。
- 加快處理八成和九成信貸擔保產品申請：財政司司長於《2024-25年度財政預算案》宣布，「中小企融資擔保計劃」下八成及九成擔保產品的申請期延長兩年至2026年3月底。銀行會配合香港按證保險有限公司積極檢視處理流程，務求加快貸款審批。
- 按「還息不還本」計劃原則支援有困難客戶：面對經營困難的中小企，銀行會以包容態度，按照審慎風險管理原則，提供適切的信貸支援，包括參照「還息不還本」計劃的安排，重組貸款，減輕客戶面對的資金壓力。針對已經在「還息不還本」計劃下過渡至部分本金還款的企業，銀行會按客戶要求，考慮延長部分還本選項期限，或讓有需要客戶選擇較低還本選項，甚或提供還息不還本安排。上述安排同樣適用於以個人名義敍做的的士、小巴及商用汽車貸款。
- 提供更切合中小企需要的信貸產品和其他支援服務：銀行會利用金融科技，包括金管局推出的「商業數據通」（CDI），積極研究推出為中小企度身訂造的信貸產品，包括可快速批核的無抵押貸款。除了信貸產品外，銀行會提供其他服務支持中小企業務發展，例如跨境銀行服務、商業數碼服務、電子商貿應用以及環境、社會及管治（ESG）相關服務，協助中小企開拓業務領域和升級轉型。
- 積極考慮利息和收費減免：銀行會提高中小企銀行服務收費的透明度，針對有需要的中小企客戶，銀行會考慮提供費用豁免、利息或其他優惠，減輕中小企的財務負擔。
- 提升中小企議價能力 -
- 設立一站式平台提供銀行中小企服務資訊：金管局會在網站設立中小企融資專頁，羅列不同銀行的中小企貸款資訊，包括服務專線、信貸產品種類等，方便中小企在銀行間作出比較及選擇。同時，金管局會推出中小企貸款專用電郵及查詢熱線，收集和轉達中小企對銀行服務的意見。
- 便利客戶轉換貸款銀行：如中小企有意轉換貸款銀行，銀行承諾會盡力提供協助。原貸款銀行會透過金管局的「銀行同業帳戶數據共享」（IADS）計劃，在客戶同意下將其戶口資料轉交予新貸款銀行。此外，原貸款銀行承諾在7個工作天內，向客戶提供其現有信貸資料，讓客戶能提交予新貸款銀行，加快審批它們的開戶和貸款申請。至於以物業為抵押的貸款，除特殊情況外，原貸款銀行會爭取在收到相關法律指示6星期內解除抵押品的押記。
- 加強溝通 -
- 銀行業界定期與商界組織會面了解中小企需要：香港銀行公會和香港中資銀行業協會會帶領銀行定期與商界組織和代表會面，了解中小企需要，以持續優化銀行服務，加強支援中小企。為此，香港銀行公會和香港中資銀行業協會將定期與金管局溝通工作的進度。
中小企融資困難
由於樓價回調，加上息口高企，2024年中市場有聲音指中小企被「Call Loan」。據傳媒引述香港地產代理總商會潘達恒指，有中小企老闆幾年前將九龍一個舖位抵押，當時買入價6,000萬元，並貸款5成，然而現時估值已跌至3,000萬元，業主雖然一直有定時供款，但仍被銀行追收1,000萬元差額，否則銀行將會加息，令營運面對很大挑戰。類似個案還有十多例。
除了「Call Loan」外，亦有中小企被「Cut Loan」。有傳媒引述香港中小型企業總商會會長黎卓斌指，有從事建材的中小企老闆突然收到銀行通知，原本信貸額度約逾1,000萬元，大幅減3成，突然「被Cut幾球」，令其新簽合約承受極大資本壓力，生意發展大受打撃。
成立「中小企融資專責小組」
2024年8月23日，金管局與香港銀行公會三家主席銀行的行政總裁會面，包括渣打銀行香港兼大中華及北亞區行政總裁禤惠儀、香港銀行公會主席暨滙豐香港區行政總裁林慧虹、中國銀行（香港）副董事長兼總裁孫煜。
大家就中小企銀行融資及物業按揭貸款進行了討論。金管局和香港銀行公會共同成立一個聯合「中小企融資專責小組」，從個案及行業層面進一步推動相關工作。
金管局總裁余偉文坦言，針對個別中小企可能遇到融資困難的個案，將會設立一個機制，金管局收到個案後會檢視，並按情況轉介予有關銀行的專責人員迅速處理。如果從個案中發現有一些共通的問題，小組將會商議合適的做法，由各家銀行採用。
另外，「中小企融資專責小組」亦會加強金管局、銀行業及工商界的溝通，務求更加及時了解中小企的融資需求，並且更好支持中小企的業務發展及升級轉型。金管局在監管過程中亦會繼續多方位留意銀行支持中小企的業務策略。
金管局指出，疫情過後本地經濟活動逐步復常，但在不明朗的外圍和本地經濟環境下，金管局深感部分中小企在經營方面依然充滿挑戰。有見及此，今年3月局方推出了9項措施，包括銀行不會要求按時還款的按揭客戶提前還款，亦不會單純因為抵押品價值變化而調整客戶的信貸額度；即使個別個案需要調整額度，亦會給予客戶最少6個月的過渡期。自推出9項支持中小企措施後的4個月，已經共有近14,000家中小企受惠，涉及信貸額度超過310億港元。
會面後，三家銀行清楚再次確認，沒有改變對中小企融資的風險胃納，亦沒有改變信貸審批準則，同時會確保持續和貫徹執行早前推出的9項措施。不過金管局亦指出，銀行需要維持一貫有效的風險管理，兼顧對存戶的保障。而在提供寬限或重組後，個別貸款的拖欠情況仍沒有改善，銀行也無可避免需要處理，但會以包容的態度與客戶溝通。
至於物業按揭貸款，金管局於會面上主要討論了銀行方面如何提升審批流程的透明度、效率及客戶體驗，例如承諾收齊申請文件後，在合理時間內通知客戶貸款的審批結果。往後會通過小組在業界層面作進一步討論和推動。
會面當日，金管局聯通6家銀行作出承諾，包括3家發鈔銀行（滙豐、渣打及中銀香港），再加上東亞、恒生及工銀亞洲，只要客戶交齊所需文件後，銀行將於兩周內回覆審批結果。這6家銀行在按揭貸款市佔率逾八成。
「中小企融資專責小組」最新情況
9月初金管局表示，自該小組成立以來，金管局和銀行從多個渠道收到合共70多宗來自不同行業的查詢及個案。當中超過兩成個案是中小企貸款及按揭相關的一般查詢及意見反映。查詢者收到金管局提供的資訊後，並沒有尋求進一步協助。其餘需要跟進的個案中，有約70%涉及中小企融資，30%涉及物業按揭貸款。
在需要跟進的個案中，大約60%屬於銀行處理客戶融資和貸款申請時出現的執行問題，例如銀行與客戶溝通時不夠清晰或未有適切處理客戶和準客戶的要求及意見，和貸款審批時間過長等。
餘下近40%的跟進個案則屬於客戶期望與銀行在審慎風險管理原則下可以提供的安排之間的落差。例如，申請人的信貸條件（例如已經持續拖欠還款）或有關物業狀況（例如業權問題）未能符合銀行風險管理措施的要求，而銀行需要維持一貫有效的風險管理，兼顧對存戶的保障，因此銀行未能按照客戶意願批出貸款或提供寬免措施。
金管局亦提醒銀行須提高透明度，向客戶解釋清楚其貸款決定。金管局已要求銀行以包容的態度與客戶溝通，公平待客，為客戶作出具透明度、合理及高效率的業務安排。金管局和銀行業會適時提供中小企貸款及按揭相關資訊，並繼續與工商界更緊密溝通，盡量減少融資申請在執行及期望方面的落差。
另外，金管局於8月29日收到由地產代理商會轉介的10宗物業按揭相關的個案，並已與相關銀行完成有關跟進工作。個案中有6宗是與銀行執行客戶要求或銀行與客戶溝通有關，有關個案在考慮補充資料後已獲得銀行批出貸款。另外4宗則是因為銀行需要維持一貫有效的風險管理而未能完全滿足客戶的貸款要求。
中小企融資專責小組9月初舉行了首次會議。與會銀行表明會確保持續和貫徹執行早前推出的9項支持中小企措施，繼續為中小企持續發展提供所需融資及支持。在風險胃納方面，與會銀行表明沒有改變對中小企融資的風險胃納，亦沒有改變信貸審批準則。同時也有討論包容和公平待客。
在人手及資源方面，與會銀行承諾安排足夠人手及資源，在一般情況下，銀行會爭取在一個月內完成處理「信貸審批覆核安排」的個案和回覆客戶，過程中以包容態度與客戶保持溝通。
住宅物業按揭貸款審批流程方面，與會銀行包括滙豐、渣打、中銀香港、東亞、恒生、工銀亞洲、建銀亞洲、交通銀行（香港）、信銀國際、花旗銀行、大新銀行、星展銀行（香港）、華僑銀行（香港）及PAO Bank共14家銀行。承諾於收齊申請文件後會在14日內通知客戶貸款的審批結果，提升住宅物業按揭貸款審批流程的透明度、效率及客戶體驗，讓客戶有時間作出合適安排。金管局亦提醒銀行須提高透明度，向客戶解釋清楚其貸款決定。
小組認同銀行需要維持一貫有效的風險管理，兼顧對存戶的保障。因此，如有個別貸款在,心供寬限或重組後拖欠情況仍沒有改善，銀行亦無可避免地需要適當處理，但會確保以包容的態度與客戶溝通。
