《政府租契續期條例草案》

重要往績 / 意見

《政府租契續期條例草案》免卻繁複手續

1997年公布的土地政策是政府處理土地租契相關事宜的重要基礎。時任官員於當年解釋有關政策詳情時申明：「清晰、一致和確定的土地租契，對地產界的有效運作是不可缺少的，尤其是在進行地產發展及投資」。

香港有超過130萬名自置物業的業主，這群業主能否順利將租契續期、是否需要補地價，會影響物業價值和投資者信心。當年港島薄扶林花園租契到期就說明這一事實。過千戶業主，為了應付租契到期的法律問題，花上大量金錢和精力；而有樓宇按揭的業主，更要處理銀行更新按揭文書的要求。

政府在土地租契問題上經常強調自己地主的身份，擁有絕對的話事權。薄扶林花園的經驗終於讓政府決定以清晰、一致、確定、並且有效率的方式為租契續期，令業權人得到相應保障。因此我歡迎《政府租契續期條例草案》(下稱《條例草案》)，以簡單而有序的方式分批為租契續期，免卻個別業權人與政府逐一簽立新租契所需的繁複手續。

提交了意見並獲得政府考慮

我上任議員後一直關注這個議題。而政府在提出法案之前曾在業界進行了諮詢，我所代表的香港地產建設商會都提交了意見並獲得政府考慮。

在法案審議過程中，法案委員會亦從公眾關注的角度，提出完善租契續期程序的建議並獲得政府採納。這些建議包括:

第一，加入條文規定在本港出版的中英文報章刊登租契「續期公告」及「不予續期列表」；同時規定在有關土地上任何處所或構築物上的顯眼位置，張貼「不予續期列表」，以便受影響的市民更易得悉租契不予續期一事。

第二，承租人選擇租契屆滿不續期而向土地註冊處交付「選不續期備忘錄」，有關備忘錄必須由見證人簽署以增加保障。

第三，假若法庭信納有人指稱「選不續期備忘錄」涉及任何欺詐、錯誤或遺漏，則可命令撤銷備忘錄的註冊，有關租契亦將按照續期公告續期。以上三項政府修正案，都使到在租契續期過程中的各方權益皆受到保障，因此我是歡迎的。

有利營商環境穩定性

值得一提，今次條例草案更秉持現行土地政策，一般用途租契可獲續期50年而毋須補地價，只須每年繳納相當於應課差餉租值3%的地租。相信《條例草案》以清晰、有效率和有秩序地處理未來陸續到期的租契，有利於維持物業市場和營商環境的穩定性。

此外，《條例草案》亦釋除外界「2047大限」的疑慮，銀行承造2047年後的按揭亦都更具法理依據，對整個市場來說都是顆「定心丸」。相信新安排對於政府吸引人才的各項計劃均有助益，而對於長線物業投資者來說，亦讓他們更放心在香港買賣物業，有利於長期持有單位。

有地斯有財，對業權人而言，租契是何等重要大事! 土地是香港的重要資源，為確保土地資源得以充分運用，為香港的經濟和廣大市民帶來裨益，政府必須以靈活且有效率的方式守護這些資源，不但在租契續期上理應如此，在訂立租契各項條款時，政府亦大可只保留保障地主的關鍵條款，去蕪存菁，而利用各項現成的法律框架去管制有關土地規劃、建築以至環保等事宜，從而免卻業權人動輒因些少改動而申請修改租契，因而錯過發揮土地最大效益的機會。

此外，我期望政府能夠延續《政府租契續期條例》的精神，同樣應用於土地管理上，以達致清晰、一致、確定，靈活而有效率的目標。

進一步建議

《條例草案》仍有可完善的地方。

租契到期前6年通知期太短

首先，《條例草案》最重要的目的是要為租契續期提供確定性，草案現時訂明只會在租契到期前6年才刊登憲報宣布是否續期，不過6年是並不足夠的。早在諮詢業界階段時，香港地產建設商會已經指出，一般物業抵押的年期長達20甚至30年，國際慣例亦以物業租契擁有至少12年期作為投資價值的指標。無論住宅物業抑或工商物業，租契續期的確定性會影響發展商、業主以及投資者，以至承造物業按揭的金融機構，他們都需要盡早確定租契續期事宜。

我曾經建議當局參考1988年《新界土地契約(續期)條例》的先例，將宣布年期增加至地契到期前9年，可惜我的建議只獲得政府部分採納，將年期由最初建議的3年增加到6年。如果政府願意在租契到期前更早的時間公布是否續期，肯定對保障業權人利益，增強投資者信心，以至促進本港整體經濟發展更有幫助。

優化特殊用途租契續期機制

另一方面，根據1997年土地政策，除四種例外情況外，政府對於特殊用途租契的處理與一般不獲續期租契的處理方式應該是完全一致的。但是今次《條例草案》建議設立的續期機制並沒有涵蓋例如教育、社福、宗教，及特殊工業等特殊用途租契。根據《條例草案》安排，地政總署需要與有關政策局逐一審視特殊用途租契的政策用途，然後才與承租人商議續期條款及簽立新契。

事實上，很多這些特殊用途租契持有人其實是多年來一直為社區提供重要而貼心支援服務的社福機構，他們並非專業投資者，但卻要用上不少精力和資源與政府相關部門協商租契續期事務。我曾經在法案委員會會議上，建議政府考慮將一些不需要逐一檢視續期與否的特殊用途租契在《條例草案》加入定義或附表，以較清晰和確定的方式去處理，幫助這些對社區有長期貢獻的機構能夠及早理解租契續期相關事宜，可惜當局並無接納我的意見。

另一方面，《條例草案》的續約機制不適用於特殊用途租契，其續期事宜會經諮詢相關政策局釐定，地政總署亦已於憲報刊登相關特殊用途租契清單，以備業權人參考。商會留意到有不少特殊用途租契承租人是長期服務社會的社福機構，因此期望政府可以在一般情況下均會為有關租契續期，鼓勵這些社福機構能夠安心發展，繼續服務社群。

背景 / 最新進展

何為土地業權

土地業權可以分為「永久業權」和「土地租借權」兩類。香港的土地，除了中環聖約翰教堂以外，都屬於「土地租借權」，即是政府只是把土地租給承租人，承租人可以以租用者身份，發展土地。所以每塊土地契約都有一個年期，界定了承租人租用土地的年期。

一般政府批租的年期分為3種，包括75年、99年及999年，少部分港島及九龍舊地契的租期為999年地契，其餘港島及九龍半島的土地則劃一為75年，並容許該等契約續期，惟承租人每年須根據舊有的《官契條例》繳付重新評估的地稅。至於新界及新九龍的土地契約，年期一般為99年減三天，由1898年7月1日起計。

香港的土地租用制度和土地政策

在1985年5月27日（《聯合聲明》生效之日）至1997年6月30日期間，當局按照《聯合聲明》附件三的規定，制定有關批出或出租土地的政策。本港一般的批租土地的契約年期，不得超逾2047年6月30日，契約的承租人須繳付地價和名義地租至1997年6月30日，該日以後則須每年繳納地租，款額相當於相關土地應課差餉租值的3%。至於在1997年6月30日前期滿的契約，亦可根據《聯合聲明》的規定續期至2047年，惟短期租約和特殊用途契約則除外。

1997年7月15日，行政會議就特區政府批出的土地契約及相關事宜，通過一系列的安排，特區政府同日亦公布了有關的政策聲明。根據聲明，沒有續期權利的契約（不包括短期租約和特殊用途契約），在期滿時可由香港特別行政區政府全權酌情決定續期50年而無須補繳地價，惟須每年繳納租金，款額相當於有關土地應課差餉租值的3%；租金其後亦會隨應課差餉租值的改變而調整。

特區政府成立至今，一直按上述的政策處理期滿土地契約的續期事宜，但繁鎖的程序卻為人詬病。最知名的續約例子是薄扶林花園，土地契約在2006年已經到期。政府選擇以免補地價，只徵收重新估價的差餉3%作為地租，為薄扶林花園續約50年。由於地契是一個契約文書，因此當時地段上每一個業主都要跟地政總署簽一些文件，而他們簽了新文件後，又須與銀行再簽按揭文件，手續較繁瑣。

由於香港有不少土地會在2047年6月30日前期滿，情況一度令市場擔憂。地政總署曾表示，全港至少有3萬份土地契約在2047年屆滿，另外也有2,400份土地契約會在2025年屆滿。亦因此為「2047大限」這個話題一度被市場炒作。有評論更指，由於銀行承造按揭的最長年期為30年，即是已經跨越2047年的期限，屆時土地的使用權限已經到期。對於銀行而言，承造30年按揭的風險可能增加，因為屆時土地契約並不是百分之百確定，依然由現時租借人無條件續約。